Los remates hipotecarios pueden ser una oportunidad inmobiliaria atractiva, pero también presentan riesgos significativos si no se realiza un análisis riguroso. Por ejemplo, incluso cuando una entidad financiera vende un inmueble adjudicado como remate bancario, hay riesgos de que errores muy puntuales echen a atrás todo el proceso judicial.
La posibilidad de un amparo es uno de los principales riesgos en los remates hipotecarios, explica Miguel Álvarez del Castillo Herrera, fundador de CIMAC Cartera Inmobiliaria.
Los errores comunes que pueden llevar a un amparo
“Es posible que presenten un juicio y, si está mal hecho el juicio, te lo tiran”, señala Castillo Herrera. Y, entre las causas más comunes de amparos están:
Indefensión
«Uno de los motivos por los que los deudores o sus abogados colocan amparos básicamente es porque dicen que los dejaron en indefensión», detalla el experto.
Así, el deudor puede argumentar que nunca fue notificado correctamente del proceso legal. Esto puede ocurrir cuando, en etapas iniciales del litigio, no se realizó el emplazamiento de forma adecuada y se reportó falsamente que el deudor había sido notificado.
Errores en la documentación
Si el nombre del deudor registrado en la demanda no coincide con el deudor real, este puede presentar un amparo argumentando que no se trata de la misma persona.
«El deudor puede decir: ‘Yo soy Juan Pérez que contrató el crédito, pero la demanda que presentaron no es contra mí. Ese no soy yo.’»
La escrituración no es automática
«No es algo en automático, no es algo simplista. Es una etapa procesal de un juicio, y el mismo deudor tiene medios de defensa para continuar impugnando esas resoluciones del juez, ya sea la adjudicación, el proceso de escrituración o la entrega de la propiedad», explicó Miguel Saucedo, socio director de Saucedo Abogados, especialista en materia inmobiliaria.
Saucedo también agrega que «nos ha tocado en muchas ocasiones que adquieren derechos litigiosos, toman posesión y escrituran. De repente aparece ese deudor diciendo: ‘Oigan, nunca existió un juicio en mi contra’, promueve un amparo, revocan todo el procedimiento y hay que volver a empezar de cero.»
Es necesario contratar a un especialista
“Lo primero que debes saber es que generalmente estos remates se ofrecen como la última coca del desierto porque aparentemente tienen ‘menos riesgo’ y el tiempo de recuperación es ‘menos por el avance procesal, lo que hace que sean más fáciles de vender; sin embargo, lo que nadie te dice es que necesitas un abogado mucho más capacitado para revisarlos, ya que aunque la parte del litigio prácticamente terminó, tenemos que revisar con lupa todo el juicio buscando algún error que hayan podido cometer los abogados anteriores (algo que es muy común cuando el juicio lo lleva un despacho que lleva juicios en volumen)”, Mike Ramírez, Fundador de Blun.M2, otra empresa especializada en remates bancarios.
Cómo garantizar operaciones seguras: protocolos y análisis riguroso
La clave para minimizar riesgos es realizar un análisis exhaustivo desde el inicio. CIMAC Cartera Inmobiliaria, por ejemplo, utiliza un protocolo de 14 puntos que incluye, entre otros:
- Revisión documental: Verificar que el inmueble esté libre de gravámenes y que exista una hipoteca válida en el Registro Público de la Propiedad.
- Comprobación de la deuda: Asegurar que el saldo sea suficiente para garantizar la adjudicación directa.
- Auditoría jurídica y fiscal: Confirmar la ausencia de adeudos preferentes como impuestos o demandas laborales.
“Antes de que yo erogue el dinero, saco el certificado de libertad de gravamen y folio real; si no lo pago, no lo compro”, explica el fundador de CIMAC. Y añade que por ello es necesario consultar el Registro Público de la Propiedad, para asegurarse de que la propiedad sí está a nombre del acreedor.
De hecho, hay ocasiones en las cuales, incluso una institución seria, como un banco, puede tener en su cartera de remates bancarios inmuebles que no están registrados a su nombre, por algún error en el proceso.
Fuente: Expansión